68 个月。

土地市场：2023 年 2 月 6 日-2023 年 2 月 12 日百城供应土地数量为 244 宗，环比-1.

2%，同比-5.

1%，供应土地建筑面积为 1486.

6 万平方米，环比+12.

4%，同比-35.

2%。

百城土地成交建筑面积 1406.

3 万方，环比-35.

1%，同比-22.

9%；成交楼面价 1720 元/平，环比+154.

8%、同比+73.

0%；土地溢价率+4.

8%，环比+2.

6pct，同比-0.

1pct。

重点数据与政策：各地继续推出相关放松政策。

临沂市将购买首套住房申请公积金贷款最低首付款比例降至 20%；武汉市在住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格；哈尔滨市通过发放购房补贴等促进房地产消费，推行“带押过户”模式；合肥市将合肥住房公积金月最低缴存额调整；赣州市将购房契税补贴政策延续至 2023 年 6 月 30 日。

观点：近期房地产地方政策频出，房贷利率下降和限购限贷政策的放松对需求端产生积极影响。

叠加春节后一二线城市人口回流，2.

04以后的一周新房及二手房销售同环比数据均为正，是否为常态化趋势性的回暖仍需

进一步观察。

行业供给侧出清已接近尾声，我们认为后续供需两端政策仍将继续加码直至销售市场出现明显复苏拐点，基本面数据实质复苏将有效推动地产板块行情。

推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时建议关注物业行业的投资机会。

推荐标的：1）开发商：保利地产、招商蛇口、滨江集团，建议关注华发股份。

2）物业公司：华润万象生活、雅生活服务，建议关注保利物业、越秀服务。

风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。

市占率提升的新龙头发展质量也显著提升。

2021 年四季度以来的拿地窗口，是企业补充核心城市土储的机会，故而销售市占趋升的公司，潜在盈利能力也更高。

行业整体的竞争环境也确实在改善，土地市场出让封顶价格会兼顾企业合理盈利能力。

盲目追求规模的行为减少，企业之间不必要的合作也减少，销售的权益比在增加，合作所带来的潜在风险也在下降。

当然，新龙头既包括大公司中坚持等量甚至超量拿地的企业，也包括腰部公司中脱颖而出的公司。

尾部公司市占率预计将有所提升。

所谓尾部公司，是指远离资本市场和信用融资市场，项目型、区域型小企业。

这些企业的市占率得以提升，是因为信用边界变化之后，开发企业本土化优势体现出来。

风险提示：房地产行业销售持续性有赖于政策稳定性，部分区域复苏仍不稳固。

一些企业货值质量的下降，可能带来销售下滑压力。

2023 年头部公司新画像。

我们预计，2023 年行业前 10 的门槛，将从 2022 年的约2000 亿元，变为 2023 年的约 1700 亿元，前十五的门槛，则从 1300 亿元下降到 1100亿元左右。

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